Купівля квартири в новобудові по-новому?

Купівля житла в новобудові, особливо, якщо будинок ще на етапі будівництва і не введений в експлуатацію, завжди має багато нюансів, які важко зрозуміти з першого разу. І начебто тільки люди почали звикати і розуміти оформлення документів на купівлю квартири в новобудові за допомогою житлово-будівельних кооперативів, як Державна Фіскальна Служба України вирішила внести свої корективи в існуючий стан справ.

Давайте розберемося, що сталося, що за такий страшний звір « інвестиційний фонд» та як це вплинуло на купівлю квартир в новобудові.

Що сталося з ЖБК?

Отже, раніше для оформлення документів на квартиру в новобудові, яку ще не побудували і якої на ділі ще не існує, використовували так звані житлово-будівельні кооперативи. Покупець майбутньої квартири оформляв договір на участь у ЖБК та фінансував будівництво квартири. Для цього він обов’язково вносив певний членський внесок і звичайно ж суму, яка відповідала частці у кооперативі, яка прирівнювалася до вартості квартири. Згідно поправок, які були внесені в минулому році до Податкового Кодексу України, під час будівництва ЖБК позбавляються прав неприбуткових організацій, а набувають їх тільки після здачі будинку в експлуатацію. Тобто, при використанні старої схеми продажів квартир у новобудовах, а саме – ЖБК, забудовник повинен сплачувати досить великий податок державі. ЖБК, які були створені до 1 січня 2017 року згідно діючого законодавства Податкового Кодексу України, а саме статті 133, пункту 133.4, і внесені до Реєстру неприбуткових установ та організацій не позбавляються прав неприбуткових організацій. Заяву на внесення ЖБК до Реєстру неприбуткових установ та організацій можна було подати тільки до 1 липня 2017 року.

В зв’язку з цим майже всі забудовники почали використовувати інший метод укладання договорів купівлі-продажу квартири, яку тільки будують, або так званий інвестиційний договір на будівництво будинку з подальшою передачею майнових прав на квартиру інвестору, в даному випадку покупцю.

Інвестиційний фонд

При оформленні квартири в новобудові,яка ще не здана в експлуатацію, в гру вступають такі учасники:

Замовник будівництва – забезпечує виконання та реалізацію проекту (будівництво), в даному випадку забудовник.

Фонд (КІФ – корпоративний інвестиційний фонд) – інститут спільного інвестування, забезпечує фінансування проекту (в нашому випадку – закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Глобал Девелопмент», від імені якого діє Компанія з управління активами).

Компанія по управлінню активами (КУА) – юридична особа, яка управляє вище зазначеним фондом, та має для цього відповідну ліцензію на провадження такої діяльності.

Покупці нерухомості – фізичні та юридичні особи.

Етапи оформлення документів при участі в КІФ

Замовник будівництва оформляє на себе всю необхідну дозвільну документацію, розробляє концепцію проекту, розраховує комерційну площу нерухомості, формує проектно-кошторисну документацію та приступає до безпосередньої реалізації проекту за рахунок власних коштів або інвестицій Фонду шляхом укладення інвестиційного договору, по якому Фонд зобов’язується фінансувати будівництво, а Замовник будівництва зобов’язується передати йому майнові права на нерухомість

Після цього до Фонду переходять майнові права на нерухомість, що стають активами Фонду. Фонд продає ці активи покупцям нерухомості та акумулює кошти, необхідні для фінансування Замовника будівництва. Фонд укладає з Покупцем Попередній договір купівлі-продажу нерухомості, що підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, та передбачає у майбутньому (після здачі об’єкту будівництва) оформлення основного договору купівлі продажу нерухомості з обов’язковим нотаріальним посвідченням, в момент укладення якого Покупець отримує право власності на нерухомість.

Тобто, купляючи квартиру в новобудові, яка ще не здана в експлуатацію, покупець укладає попередній договір з КІФ, який в свою чергу передає йому майнові права на нерухомість згідно специфікації. Ця процедура називається – укладання попереднього договору купівлі продажу нерухомості. В договорі обов’язково вказується про необхідність укладання в подальшому основного договору купівлі-продажу після здачі будинку в експлуатацію.

Управляє фондом – КУА, яка має необхідну ліцензію на даний вид діяльності від держави (Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку або НКЦПФР). Повноваження КУА обмежуються законодавством, а контроль за її діями здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Забудовник є тільки виконавцем будівельних робіт, а фінансування отримує від КІФ в обмін на майнові права. КІФ отримує гроші від покупця квартири. Відповідно до законодавства України КІФ повинен розраховувати вартість чистих активів, звітуватися перед НКЦПФР, проходити аудиторську перевірку тощо, що також є певним додатковим гарантом в даній ситуації.

Давайте підведемо підсумок, які переваги несе КІФ для звичайних покупців, в порівнянні з ЖБК:

  • Не потрібно вносити членський внесок при оформленні договору;
  • Більш жорсткі умови контролю за грошима, які вклав покупець (постійні аудиторські перевірки, управління фондом сторонньою організацію – КУА, яка має відповідну ліцензію, контроль з боку державних установ)
  • У разі не виконання своїх обов’язків, а саме будівництва будинку у зазначені в договорі терміни, можна подати до суду на КІФ, щоб стягнути з нього вкладені гроші (У випадку оформлення договору з ЖБК, така можливість відсутня, бо подати в суд можна тільки на членів кооперативу, тобто самих себе).
  • Згідно Статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»: «Інвестування та фінансування будівництва об’єктів  житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (це і є КІФ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва».