Що таке зонінг і з чим його їдять?

Слово «зонінг» з’явилося не так давно в побуті українців. Відкривши генеральний план майже будь-якого великого міста України можна побачити певні зони: цивільні, житлові, рекреаційні і т.д. При виборі земельної ділянки для будівництва багатоповерхового будинку обов’язково звертають увагу на призначення зонінгу, яке повинно відповідати проекту будівництва, інакше будинок вести в експлуатацію не вийде.

Отже, давайте розберемося, що таке зонінг і як дізнатися його призначення. Тут слід зазначити, що не потрібно плутати цільове призначення і зонінг, хоча вони і схожі.

Зонінг. Куди дивитися і що шукати?

Зонування території або зонінг – це певний спосіб використання земельних ділянок в населеному пункті для різних громадських потреб. В даному випадку цільове призначення визначається не для однієї ділянки, а для певної групи, яка і складає спеціальну підзону.

Призначення зонінгу можна подивитися в генеральному плані міста, а саме в його графічному варіанті. Як отримати доступ до генплану ми описували в статті «Як обирають ділянку для багатоповерхівки?».

Хто визначає зонування?

Згідно із земельним кодексом України зонування земель має здійснюватися тільки в межах населених пунктів. У зв’язку з цим, головним завданням зонінгу є визначення вимог щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок в межах окремих зон відповідно до прийнятих правил затверджених на місцевому рівні.

Стверджується генплан разом з зонінгом органами місцевого самоврядування, а розробляється проектними інститутами, при цьому власником його є територіальна громада.

 

 

Зонування значно спрощує питання планування розвитку міста, так як в залежності від призначення підзони – житлова або рекреаційна, можна розрахувати необхідну кількість освітніх або медичних закладів, а також можливий приріст населення в тому, чи іншому районі.

У чому ж різниця між зонуванням та цільовим призначенням?

Зонування – це спеціальне призначення для використання тієї чи іншої групи земельних ділянок на території міста, а цільове призначення – це більш вузька умова, як можна використовувати землю.

Якщо при цільовому призначенні земельних ділянок встановлюється вид цільового використання кожної земельної ділянки, то при зонуванні територій встановлюється вид цільового використання земель функціональної зони.

При цільовому призначенні земельних ділянок їх власники та користувачі повинні використовувати ділянки виключно відповідно до цільового призначення, встановленого для кожної ділянки, тоді як при зонуванні території цільове призначення земельних ділянок не встановлюється, а їх власники (користувачі) можуть використовувати ділянки для потреб, що не суперечать функціональному статусу зони.

Якщо говорити більш просто, то зонінг має більш широке призначення, наприклад, в зоні житлової забудови можна розмістити автостоянку, а не будувати будинок.

Які бувають типи зонінгу?

Вперше в Україні зонінг ввели в 2012 році, завдяки спеціально розробленому державному стандарту «ДСТУ-Н Б Б.1-1-12: 2011 – Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)», який в свою чергу базується на Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності».

В основному міські зони підпадають під одну з п’яти наступних категорій: житлова, змішана житлово-комерційна, комерційна, промислова і спеціальна (електростанції, спортивні комплекси, аеропорти, торгові центри і т.д.). Кожна категорія має номер або суб-категорії, наприклад комерційна категорія може мати окремі зони для дрібної торгівлі, великої торгівлі, офісів, житла для оренди і ін; в той час як індустріальна – може бути розділена на важку, легку і склади.

 

 

В Україні існують такі види зонінгу:

Г – громадські (ділові, навчальні, культурні та спортивні, лікувальні, торговельні),

Ж – житлові (садибної забудови, блокованої малоповерхової, змішаної житлової та громадської забудови середньої пов., змішаної житлової та громадської багатоповерхової),

Р – рекреаційні (природних ландшафтів, активного відпочинку, озеленених територій загального користування, дач і колективних садів),

К – курортні (санаторіїв, закладів відпочинку та туризму),

ТР – транспортної інфраструктури (смуг дороги; вокзалів: залізничних, авто, морських, річкових, аеро, терміналів, транспортних вузлів вулиць і площ в межах червоних ліній,

ІН – інженерної інфраструктури (головні об’єкти електромережі; головні об’єкти тепломережі, між об’єктних котелень, розподільчих об’єктів електромережі; магістральні інженерні мережі)

КС – комунально-складські (1-го, 2-го, 3-го, 4-го, 5-го класу санітарної класифікації),

В – виробничі (1-го, 2-го, 3-го, 4-го, 5-го класу шкідливості),

З – спеціальні (рекреаційно-меморіальні, меморіальні, режимних об’єктів зв’язку, військових об’єктів, пенітенціарних установ)

ІК – історико-культурного призначення,

ПЗФ – природно-заповідного фонду.

Який повинен бути зонінг для будівництва будинку?

Вибираючи земельну ділянку для будівництва багатоповерхового будинку зонінг повинен бути обов’язково з поміткою Ж – житлової забудови, з відповідним підвидом:

Ж1 – Змішаної садибної, блокованої, багатоквартирної малоповерхової житлової забудови (до 3 пов.).

Ж2 – Житловий багатоквартирної забудови середньої поверховості (4-8 пов.)

Ж3 – багатоповерхової житлової забудови;

Ж4 – Змішаної житлової середньо та багатоповерхової забудови;

Зонінг обмежує певні ділянки для будівництва по поверховості. Залежно від того, до якої підзони належить ділянка, там можна будувати будинок з певною висотою. Крім цього, поверховість будинку стверджує головний архітектор міста, після представлення проекту для затвердження міських будівельних умов, без яких не можна почати будівництво.

Зонінг можна міняти, подавши певне прохання до міської ради. Процес досить трудомісткий і енерговитратний, але при великому бажанні і позитивному рішенні міської ради вирішується протягом кількох місяців.