Що впливає на вартість квадратного метра?

Обираючи певну земельну ділянку для будівництва багатоповерхового будинку в місті, забудовники обов’язково звертають увагу на те, в якому районі він розташований, його зонінг, розвиток мікрорайону, який передбачено в генплані і, звичайно ж, інфраструктуру розташовану поруч. Разом всі ці характеристики впливають на планування бюджету будівництва, який в свою чергу формує приблизну вартість квадратного метра в майбутньому.

Давайте ж дізнаємося, як відбувається вибір земельної ділянки, і які параметри впливають на вартість квадратного метра.

Де знаходять земельні ділянки для будівництва багатоповерхового будинку?

Великі будівельні компанії отримують комерційні пропозиції про співпрацю від власників різних земельних ділянок постійно. Інше питання, наскільки такі пропозиції цікаві з точки зору реалізації майбутнього проекту багатоповерхового будинку.

Отже, розглядаючи будь-яку земельну ділянку для подальшого будівництва, фахівці в першу чергу звертають увагу на:

  1. Зонінг. Що це і чому він такий важливий ми описували в статті «Що таке зонінг і з чим його їдять?». Якщо говорити про цю характеристику в двох словах, то подивитися зонінг можна в генплані, який повинні надати в міській раді або на офіційному сайті міста. Зонінг повинен мати позначку Ж – житлової забудови, а підвид Ж1, Ж2 і т.д. говорити про те, скільки поверхів можна побудувати. Якщо не брати до уваги зонінг при виборі земельної ділянки, то в подальшому будинок ввести в експлуатацію не вийде, тільки якщо міська рада змінить значення на «для житлової забудови» із зазначенням відповідної поверховості, що досить складний і трудомісткий процес.
  2. У чий власності знаходиться земельна ділянка та інші юридичні питання щодо документації.
  3. Геологія земельної ділянки. Бувають такі ситуації, що зонінг дозволяє будувати багатоповерховий будинок, а ось природні умови не зовсім. Не дивлячись на те, що ми живемо в час технологічного прогресу, особливо це стосується будівельної сфери, не варто забувати, що все має ціну. І іноді будівництво на проблемної території з точки зору природних умов (схил, болото, просідання ґрунту, річка і т.д.), буває не раціональне, або просто кажучи, проект не стане прибутковим.
  4. Комунікації: наявність поруч теплотраси, електромереж, каналізації, їх потужність, пропускна здатність і т.д. Якщо комунікації знаходяться зовсім поруч і їх потужність дозволяє включення в мережу ще одного багатоповерхового будинку, це може скоротити терміни і витрати на будівництво.
  5. Розташування та інфраструктура поруч із земельною ділянкою. З точки зору ціноутворення – це один з найважливіших пунктів при побудові бюджету будівництва на багатоповерховий будинок.

Локація та інфраструктура поруч із земельною ділянкою

Чим ближче земельна ділянка знаходиться до центру, чим краще розвинена біля неї інфраструктура (дитячі садки, школи, лікарні, магазини, транспортна розв’язка, парки тощо), тим більше буде попит на житло в цьому місці. Це розуміє і забудовник і власник земельної ділянки, і в залежності від цього формується бюджет на будівництво, в який входить:

  • Вартість будівництва
  • Бюджет на рекламу
  • Витрати, пов’язані з виконанням вимог інвесторського договору (інвестицією в даному випадку найчастіше є земельна ділянка) або договору суперфіцію.
  • Інше (всі інші роботи пов’язані з продажем квартир та будівництвом будинку).

Крім того, що можна оцінити вдалу або не дуже локацію земельної ділянки, а також інфраструктуру мікрорайону, в якому можливо буде реалізований проект, варто приділити окрему увагу планом розвитку міста саме в цьому районі. Така інформація представлена ​​в генеральному плані міста – що це таке і де його взяти описано в одній з наших статей «Як обирають ділянку для багатоповерхівки?».

Наприклад, у генплані м. Львова навіть рекомендують забудовувати мікрорайон «Рясне-1» та «Рясне-2» і планують «Будівництво тролейбусної лінії до житлових районів Рясне та Рясне -2».