Як купити квартиру в новобудові без ризику?

Ви нарешті вирішили купити свою власну квартиру. Остаточно і безповоротно. У будинку, який тільки починають будувати. І навіть вже підібрали потрібний об’єкт. Залишилося тільки укласти договір про купівлю майбутньої нерухомості. Але, щось сумнівно на душі. А раптом щось не так? А «не так» на даному етапі може бути пов’язане тільки з документами.

У минулій статті «Земля і документи під новобудову» ми розповіли, що таке суперфіцій та на що звернути увагу в документах, коли земля, на якій будуть зводити багатоповерховий будинок, знаходиться в приватній власності. Як же йде справа, коли земельна ділянка належить державі?

Які бувають документи на землю під час будівництва багатоповерхівки?

 

Якщо забудовник є особою, відмінною від землевласника (землекористувача), потрібно уважно вивчити документ (договір), на підставі якого забудовник отримав право на забудову.

Закон накладає численні обмеження на «будівельну фантазію» забудовника – не скрізь можна будувати будинок будь-якої поверховості та площі, самостійно вибирати архітектурний стиль, довільно розміщувати на земельній ділянці будинок і господарські споруди.

Раз вже ми заговорили про забудовника, варто пояснити, що забудовник – це особа (як юридична, так і фізична), яка в установленому законом порядку отрималоа право на забудову земельної ділянки. Забудовник може бути власником або користувачем земельної ділянки, а може отримати право на його забудову на підставі договору з землевласником або землекористувачем. Документами, що підтверджують права на земельну ділянку, можуть бути:

 

1) акт про право власності на землю (виданий до 01.01.2013 р);

2) договір купівлі-продажу земельної ділянки;

3) договір оренди земельної ділянки;

4) договір суперфіцію;

 

Підсумок – правові інструменти, що дозволяють законно будувати на чужій ділянці, існують. Юридичними підставами для цього є:

  • оренда – засноване на договорі строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва житлового будинку (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»);
  • суперфіцій – користування земельною ділянкою для будівництва житлових будинків (п. 1 ст. 413 ЦКУ);

 

Порівнювати оренду і суперфіцій доцільно за тією ознакою, як в них врегульовані істотні умови використання землі:

  • предмет користування;
  • обсяг права власності користувача;
  • оформлення прав;
  • терміни користування;
  • передача прав;
  • припинення землекористування.

 

Предметом користування в разі оренди землі під забудову є земельна ділянка з цільовим призначенням «для будівництва та експлуатації житлового будинку, господарських будівель і споруд» (присадибна ділянка).

Якщо мова йде про право користування (в даному випадку оренда), необхідно перевірити термін дії договору (договір повинен бути чинним і закачуватимуться не раніше дати закінчення зведення будинку в експлуатацію).

Типовий договір оренди

 

Обов’язкові умови (ч. 1 ст. 15 Закону про оренду):

  • об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • термін дії договору;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, порядку її внесення і перегляду, відповідальності в разі несплати;
  • умови використання та цільове призначення земельної ділянки;
  • умови збереження стану об’єкта оренди;
  • умови і терміни передачі ділянки орендарю;
  • умови повернення ділянки орендодавцеві;
  • існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
  • визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
  • відповідальність сторін;
  • умови передачі в заставу або внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

 

Додаткові умови (ч. 3 ст. 15 Закону про оренду):

  • якісний стан земельних угідь;
  • порядок виконання зобов’язань сторін;
  • порядок страхування об’єкта оренди;
  • порядок відшкодування витрат на виконання заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

 

Закон прямо не встановлює, що орендарю земельної ділянки під забудову належить право власності на всі зведені споруди. Такий висновок можна зробити на підставі ст. 95 ЗКУ (ч. 1 пп. Ґ), згідно з якою землекористувачі мають право зводити на використовуваному земельній ділянці житлові будинки, інші будівлі і споруди. Ще одна підстава – ст. 25 Закону про оренду (абзац 3 ч. 1), яка передбачає право орендаря земельної ділянки на підставі письмового дозволу орендодавця зводити житлові та інші будівлі і споруди. Інші норми Земельного кодексу та Закону про оренду також припускають право власності орендаря на побудований будинок. У разі вибору оренди як підстави для будівництва на чужій землі, в договорі оренди земельної ділянки рекомендується додатково вказувати, що все побудоване на землі за письмовою згодою орендодавця належить орендарю.

Термін дії договору оренди не може перевищувати 50 років (п. 4 ст. 93 ЗКУ, ч. 1 ст. 19 Закону про оренду). Очевидно, що це дуже малий термін для цілей будівництва і користування будинком.

Правда, Закон про оренду (ст. 33) передбачає переважне право орендаря на поновлення договору оренди на новий термін за умови, що орендар дотримувався всіх положення договору.

Ст. 7 Закону про оренду встановлює можливість переходу права на оренду земельної ділянки:

  • до спадкоємців – в разі смерті орендаря;
  • до осіб, які спільно з померлим орендарем використовували цю земельну ділянку – в разі відсутності спадкоємців або відмови їх від права оренди;
  • до членів сім’ї орендаря, які виявили таке бажання – в разі засудження орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності, або до інших осіб, які спільно із засудженим (обмежено дієздатним) використовували ділянку – в разі, якщо члени сім’ї засудженого (обмежено дієздатного) відмовилися від оренди;
  • до осіб, які придбали право на будівлі і споруди, збудовані на орендованій земельній ділянці.

 

Закон про оренду (ст. 31) передбачає, що договір оренди припиняється в таких випадках:

  • закінчення терміну оренди;
  • викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності;
  • збіг в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  • при розірванні на підставі рішення суду в разі порушення орендодавцем умов договору оренди (ч. 1 ст. 32 Закону про оренду).

 

Отже, на які моменти варто звернути увагу, якщо у забудовника представлений договір оренди на землю? Все просто – термін оренди, якщо він закінчується, а будинок недобудований – можуть виникнути проблеми. Також в порівнянні з договором суперфіцій, договір оренди не так добре захищений з точки зору можливості дострокового розірвання.