Як обирають ділянку для баготоповерхівки?

Пройшли ті часи, коли сім’ї тулилися в маленьких квартирах і такий стан справ вважався нормою. Сьогодні кожен з нас хоче жити комфортно: молодь з’їхати від батьків хоч на «малі», але окремі «квадрати», сімейні пари – завести своє затишне гніздечко, де вистачить місця не тільки для них, але і для майбутніх дітей. Усім потрібні квадратні метри і звичайно ж хочеться отримати свій куточок в новому зручному будинку. Але, якщо з покупкою квартири на вторинному ринку більш-менш все зрозуміло – головне подивитися на стан квартири і документи, то що робити з житлом в «новобудовах»? Адже тут стільки підводних каменів, як розібратися в усіх нюансах?

 

 

Давайте спробуємо разом з’ясувати з чого починається будівництво, як воно йде, що говорять юристи і на що варто звертати увагу при купівлі квартири в будинку, який ще не побудували.

Отже, почнемо з самого початку – земля, на якій буде зведено будинок Вашої мрії. Звідки її беруть забудовники і які можуть виникнути проблеми на цьому етапі? Розглядаючи ту чи іншу земельну ділянку для подальшого будівництва багатоповерхового будинку, компанія забудовника обов’язково звертає увагу на такі моменти:

 

 

  1. Який зонінг має земельна ділянка згідно генерального плану міста;
  2. У чиїй власності перебуває земельна ділянка: приватна власність або взята в оренду у держави;
  3. Яке цільове призначення земельної ділянки;
  4. Локація та яка інфраструктура розміщена поруч, чи що планують створювати в даному мікрорайоні;
  5. Геологія земельної ділянки;
  6. Розташування необхідних комунікацій для будівництва та подальшої експлуатації будинку;

 

Що ж таке генеральний план?

Вибір ділянки здійснюється в точній відповідності з планом розвитку міської забудови або так званим генпланом, документом, який відображає план розвитку, забудови та використання землі в межах певного міста чи села. Він описує не тільки існуючий стан розвитку міста, а й план на найближчі 15-20 років, відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

 

 

Затверджується генплан органами місцевого самоврядування, а розробляється проектними інститутами, при цьому власником його є територіальна громада згідно ст. 142, 143 Конституції України. Органи самоврядування тільки управляють цими активами, так як залучити до вирішення щодо зміни генплану всіх жителів міста або навіть села важко, а часом і неможливо. Однак всі громадяни повинні бути ознайомлені зі змінами в генеральному плані, які затвердила місцева влада, тому будь-які рішення міської ради обов’язково повинні бути оприлюднені. У генеральному плані розписано не тільки призначення всіх земельних ділянок в населеному пункті, а й розвиток самого міста чи селища, наприклад:

 

  • Будівництво нового аеропорту
  • Проектування нових транспортних магістралей;
  • Ремонт комунікацій;
  • Будівництво громадського паркінгу;
  • Створення нових парків і зон відпочинку і т.д.

Ознайомившись з генеральним планом можна приблизно зрозуміти, як буде розвиватися мікрорайон, в якому буде побудований будинок. Може там відкриють новий дитячий садок або школу, або запустять трамвай або побудують новий торговий центр. Така інформація зазвичай прописана саме в текстовій формі генерального плану, в той час коли зонування можна побачити на графічній формі.

Генеральний план можуть змінювати тільки на міській сесії і зазвичай його заново проектують не частіше, ніж раз на 20 років.

 

Де можна подивитися генеральний план?

Відповідно до Законів України «Про доступ до публічної інформації», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про місцеве самоврядування в Україні» кожна людина має право отримати потрібну їй публічну інформацію, яка міститься в генеральному плані. Але незважаючи на це, ознайомитися з генпланом не так просто.

 

Отже, щоб отримати доступ до цієї інформації Ви можете:

 

  1. Оформити офіційний запит до міськради. Можна відправити e-mail лист місцевим органам самоврядування і запросити необхідну інформацію. Дане рішення дозволить досить швидко отримати відповідь, проте і тут є ряд своїх «але». Запит можуть проігнорувати, посилаючись на «помилки в мережі Інтернет» і т.д. Більш ефективніший спосіб – відправити рекомендаційний лист. Терміни відповіді – 5 робочих днів, які можуть продовжити до 20, але з обов’язковим повідомленням того, хто запитує цю інформацію.
  2. Ознайомитись з генпланом на сайті міськради. Начебто найпростіше рішення в наш інформаційний вік, але і тут є своє «але». Не на кожному сайті міськради Ви зможете знайти повний генеральний план. Але в багатьох великих містах така функція працює досить добре:

 

Львів 

Чернівці 

Київ 

Ужгород 

Завантажити генплан більшості населених пунктів можна на сайті;

  1. Побачити генплан безпосередньо в міській раді. Найкраще рішення, хоча і витратне за часом. Швидше за все, доведеться домовитися заздалегідь про свій візит, інакше Вам запросто можуть відмовити в запиті пояснивши це відсутністю на робочому місці потрібної людини, графіком прийому або іншими обставинами. Також про всяк випадок захопіть з собою фотоапарат, так як на руки генплан Вам віддати не зможуть, а послуги ксерокопії в мерії можуть бути не передбачені.

 

Що саме дивитися на генплані?

Отримавши доступ до генерального плану, звичайні громадяни не завжди розуміють, на що ж потрібно дивитися і як розбиратися в тих умовних позначеннях, які вказані на графічному зображенні генерального плану. З текстовим варіантом все теж на так однозначно.

 

 

Найголовніше, що може цікавити інвестора при придбанні квартири – це зонінг генерального плану, а саме його призначення: будівництво багатоповерхових будинків, торгових центрів або розміщення парків. Якщо земельна ділянка знаходиться, наприклад в зонінгу для садово-дачної забудови, здати будинок в експлуатацію не вийде, тільки якщо поміняти призначення.