Земля і документи під новобудову

Обираючи квартиру в новобудові кожен покупець стикається з купою питань, на які не завжди мають відповідь навіть на відділі продажів. Напевно найголовніше, що може цікавити людину при купівлі квартири в новобудові, окрім ціни та локації будинку, це наявність усіх необхідних документів. А які найперші документи може показати забудовник за відсутністю поки що збудованої квартири? Звичайно ж документи на дозвіл будівництва саме на цій земельній ділянці.

Отже, перше, що необхідно запросити в забудовника – документи на землю, а потім розібратися в чиїй власності знаходиться земельна ділянка. Звучить дуже складно, але насправді нічого важкого в цьому питанні нема. Адже земля може знаходитись або у приватній власності, або належати державі, і бути у так званій комунальній власності. В залежності від цього і відрізняються документи, які забудовник повинен надати майбутньому покупцеві для ознайомлення.

Давайте ж розберемося більш детально, які документи повинні бути, і які підводні камені можуть очікувати на майбутніх власників квартир у новобудовах.

Земля, яка знаходиться у приватній власності

 

Якщо земельна ділянка належить юридичній чи фізичній особі, надання її під будівництво може бути підтверджене наступними документами:

  • Договір суперфіцію
  • Договір купівлі-продажу

В першому випадку власник земельної ділянки надає право на довгострокове користування землею, яка передана безкоштовно або за певну плату певній особі (юридичній або фізичній) для будівництва та експлуатації на ній будівель і споруд, на які в останньої виникає право власності (тобто, право власності на будинок має забудовник, а не власник земельної ділянки).

До істотних умов договору належать: відомості про земельну ділянку, мету її надання, вид будівництва, що має тут здійснюватися, умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним.

Найбільша загроза, яка може бути захована за всіма цими юридичними визначеннями – це припинення дії суперфіцію і вимога власника землі знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вона була до надання її в користування, згідно статті 417 частині 1 Цивільного Кодексу України.

В яких випадках припиняється дія суперфіцію

 

Суперфіцій припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та суперфіціарія. У цьому випадку суб’єкти права власності та речового права на чужу річ співпадають (Простою мовою коли власник і забудовник стає однією і тією ж особою);

2) спливу строку права користування. Обов’язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіцію може бути передбачений у договорі про встановлення суперфіцію;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом З років підряд;

5) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК);

6) коли не можливо використання земельної ділянки для забудови (наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивними речовинами тощо);

7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;

8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч. 5 ст. 415 ЦК, п. “а” ст. 143 ЗК);

9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіцію, вчиненій у такій самій формі як і договір про встановлення суперфіцію.

 

Також суперфіцій може бути припинений за рішенням суду.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) над вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою може обрати один з таких варіантів:

 

1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена;

2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);

3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк (ст. 417 ЦК). У цьому разі фактично має місце встановлення права користування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію, який за ст. 416 ЦК вже був припинений.

 

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість споруджених на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (ч. 2 ст. 417 ЦК), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. З ЦК) тощо.

Тобто, найбільша загроза (умови при яких будинок не буде збудований) в договорі суперфіцію для майбутнього мешканця криється найчастіше в наступних пунктах:

 

  • Не використання земельної ділянки для будівництва протягом 3-х років;
  • Закінчення терміну дії договору, в якому не вказано обов’язок власника землі продовжити його на вимогу забудовника, при незакінченому будівництві.

 

Якщо будинок вже збудований і введений в експлуатацію, власник земельної ділянки не має права без рішення суду зносити будинок, так як це заборонено законом. Якщо будинок вважається житловим, то знесення досить складний процес, адже в такому випадку обов’язково треба розселити людей в інші квартири, аналогічні їх власним.